Biura WGN
CENTRALA WGN
Rynek mieszkaniowy we Wrocławiu w tym roku osiąga dużą stabilność, czyli popyt był na zbliżonym poziomie do podaży. Tendencja dotyczy zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego.
Jakie są obecnie ceny mieszkań we Wrocławiu?
Szacuje się, że ceny za mkw wzrosną w 2019 r. jedynie kosmetycznie, w granicach 6-10% w skali całego roku. Największy wzrost cen, w porównaniu rok do roku, jest odczuwalny nie tylko we Wrocławiu ale również w dużych aglomeracjach miejskich jak: Warszawa, Kraków i Trójmiasto.
Porównując dane z roku 2017 i 2018 można śmiało stwierdzić, że rok 2019 charakteryzował się stabilnością cen na rynku mieszkaniowym. Dla przypomnienia w 2018 nastąpił wzrost za mkw na poziomie 15-20% w porównaniu do roku 2017.
Na wrocławskim rynku mieszkań o standardzie popularnym przeważają głównie ceny transakcyjne na poziomie 7-8 tysięcy zł / m2. Natomiast w sektorze premium (luksusowe mieszkania i apartamenty) ceny transakcyjne są na poziomie 10-15 tysięcy zł/m2.
Na mapie Polski wyróżnia się jednak Warszawa, gdzie ceny mieszkań są wyższe o średnio 20%, w porównaniu z innymi dużymi miastami, w tym Wrocławiem.
Co na to statystyki GUS?
Statystyki Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że ceny mieszkań w III kwartale 2019 r. wzrosły w porównaniu z analogicznym okresem 2018 r. o 8,1%. Dane Eurostatu mówią o wskaźniku 8,2%. Według GUS-u, ceny mieszkań z rynku wtórnego odnotowały wzrost na poziomie 9,4%, a ceny mieszkań z rynku pierwotnego wzrosły 6,6%. Największy wzrost cen nastąpił w województwie dolnośląskim i wyniósł 12%.
Statystyki pokazują jednak tylko uśrednione poziomy wzrostów. W najbardziej prestiżowych lokalizacjach w Polsce wzrosty cenowe mogą wynieść nawet kilkanaście procent w skali roku. O wszystkim decyduje dostępność i jakość aktualnych ofert na rynku.
Mieszkania z rynku pierwotnego
We Wrocławiu, jak wcześniej wskazano, obecnie cena za mkw plasuje między 7-8 tys. zł zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym w standardzie popularnym. W tym miejscu należy zaznaczyć, że mieszkanie pochodzące z rynku pierwotnego wymaga dodatkowego wkładu finansowego (ok 20% wartości zakupu, czyli 600-1000 tys. zł do mkw) i dłuższego oczekiwania na wykończony lokal. Natomiast wartością dodaną jest mieszkanie w budynku wybudowanym w nowoczesnej, energooszczędnej technologii.
Należy nadmienić, że na podwyżki ma wpływ przewidywany poziom inflacji. Inwestorzy doskonale zdają sobie sprawę z faktu, że będą musieli zrekompensować spadek realnej wartości złotego, a także przewidywane zmiany wynikające z wprowadzenia nowych regulacji prawnych oraz fiskalnych. Wzrost cen usług i towarów jest nieodmiennie już od kilku lat jednym z najistotniejszych powodów, dla których ceny mieszkań wzrastają.
Mieszkania z rynku wtórnego
Mieszkania z rynku wtórnego cieszą się stałą popularnością, ze względu na dogodniejsze lokalizacje oraz stosunkowo krótki czas od zakupu do wprowadzenia i mniejsze koszty adaptacji. W tym roku mocno zauważalna jest we Wrocławiu, jak i w całej Polsce tendencja do wprowadzania na rynek mieszkań po flipingu. Cechują się one: dobrą lokalizacją i gotowością do natychmiastowego wprowadzenia gdyż mieszkania są często umeblowane.
Z każdym rokiem spora część poszukujących oczekuje gotowego, wyremontowanego i wyposażonego lokalu w dobrej lokalizacji, na ogół zaś zakup nowego lokalu w oczekiwanej lokalizacji jest niemożliwy albo o wiele droższy niż kupno doskonale wykończonego mieszkania w nieco starszym budownictwie. Kupującym zależy na oszczędzeniu czasu i nerwów w poszukiwaniu pracowników budowlanych, którzy mogliby się podjąć remontu i wykończenia lokalu nabytego w umiarkowanym stanie technicznym. A o dobrą ekipę budowlaną coraz trudniej, ponieważ zapotrzebowanie na rynku jest już teraz ogromne.
Jak wskazują analitycy WGN zauważalna jest rozbieżność między rynkiem pierwotnym i wtórnym. Należy jednak zaznaczyć, że cena ofertowa na obu rynkach różni się od ceny transakcyjnej o 5-8%. Wynika to z negocjacji prowadzonych przy każdej transakcji.
Czego oczekują kupujący?
Kupujący mieszkania szczególną uwagę zwracają na lokalizację, bliskość komunikacji miejskiej, ogólny stan budynku oraz miejsca parkingowe. Nadal poszukiwane są jasne mieszkania z dobrym widokiem oraz te z balkonem, tarasem czy przydomowym ogródkiem. Co ciekawe, bliskość punktów usługowych czy dużych sklepów nie jest już tak istotna, jak jeszcze kilka lat temu, ale punkty gastronomiczne czy osiedlowe sklepy nadal są dość istotne dla potencjalnych kupujących.
Oczekiwania klientów najlepiej obrazują nowo budowane mieszkania. 90% z nich ma aneksy kuchenne (ale przeważnie z możliwością wydzielenia kuchni), ok. 80% klientów poszukuje mieszkań 2-pokojowych o powierzchni użytkowej 50-65mkw, ok. 17% mieszkań 3-pokojowych a zaledwie 3% mieszkań jednopokojowych (tutaj głównie w celach inwestycyjnych).
Niezmiennie najpopularniejszą lokalizacją we Wrocławiu są Krzyki następnie Fabryczna, Śródmieście i Stare Miasto.
Czy spowolnienie gospodarcze ma wpływ na ceny mieszkań we Wrocławiu?
Na rynku nieruchomości spowolnienie gospodarcze jest zawsze widoczne z pewnym opóźnieniem, zazwyczaj trwa to ok. 2-3 lata. Deweloperzy działają według wieloletnich strategii i z takim też wyprzedzeniem zakupują kolejne grunty. Dzięki temu mają już pewien „zapas” terenów pod kolejne inwestycje. Na rynek nieruchomości (zarówno wtórny, jak i pierwotny) duży wpływ ma również demografia, która niejako równoważy spowolnienia gospodarcze. Największy odsetek stanowią kupujący w wieku 30-45 lat, którzy osiągnęli już pewien poziom stabilizacji w życiu.
Co wpływa na cenę mkw mieszkania?
Należy zaznaczyć, że rok 2019 jest stosunkowo stały, jeśli chodzi o ceny za mkw, choć obecnie przekroczyły one wartości z okresu największego bumu w latach 2007/2008. Na płynność na rynku i brak pustostanów coraz większy wpływ mają również obcokrajowcy. Wrocław jest coraz popularniejszą destynacją nie tylko dla pracowników z Ukrainy (szacuje się, że w aglomeracji wrocławskiej jest ich ok 100 tys.) ale także menagerów wyższego szczebla np.: z Korei czy Wielkiej Brytanii.
Z analiz WGN wynika, że w roku 2020 rynek nieruchomości w całej Polsce nadal będzie zrównoważony pod względem popytu jak i podaży. A ceny powinny być utrzymane z tendencją wzrostową również na poziomie 6-10%.
Jaka jest sytuacja gruntów budowlanych na cele mieszkaniowe we Wrocławiu?
We Wrocławiu problem braku gruntów budowlanych nie jest jeszcze tak odczuwalny jak w innych dużych miastach, ponieważ miasto jest stosunkowo rozległe. Rynek mieszkaniowy nadal będzie się prężnie rozbudowywał, bo po prostu nadal jest duże zapotrzebowanie na lokale mieszkalne, jak i inwestycyjne. Na rozwój rynku duży wpływ mają decyzje administracyjne i proces szybkiego wdrażania nowych planów zagospodarowania przestrzennego. Należałoby przyspieszyć proces wydawania pozwoleń na budowę, obecnie ten okres trwa ok. 6 miesięcy.
Leszek Michniak
Prezes Grupy WGN
