Biura WGN
CENTRALA WGN
Mieszkanie do remontu na sprzedaż we Wrocławiu stanowi nie lada gratkę dla inwestorów planujących wynajem lub flipping. Dla przeciętnego Kowalskiego, który poszukuje mieszkania na własne cele, niekiedy decyzja o zakupie mieszkania wymagającego solidnego wkładu, nawet przy stosunkowo okazyjnej cenie, stanowi nie lada kłopot.
Spis treści
W poszukiwaniu okazji cenowych
Nowe specjalizacje na rynku
Flipping, czyli jak wyłowić okazję
Kłopot czy szansa?
Na sprzedaż mieszkanie do remontu we Wrocławiu. W poszukiwaniu okazji cenowych
Zdarzają się na rynku wrocławskim mieszkania do remontu wystawione na sprzedaż w bardzo okazyjnych cenach. Udaje się nawet znaleźć oferty opiewające na kwoty nieprzekraczające 4 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Biorąc pod uwagę średni poziom cenowy, który w 2019 roku, według danych Narodowego Banku Polskiego, przekroczył na rynku wtórnym we Wrocławiu kwotę 7 tysięcy złotych za metr kwadratowy, mogłoby się wydawać, że wszystkie lokale o cenach poniżej 5 tysięcy złotych za metr kwadratowy stanowią dużą okazję. To tylko częściowo prawda, ponieważ sporo zależy od parametrów lokalu i jego lokalizacji. Tak zwane okazje cenowe na takich osiedlach jak Ratyń, Brochów, Pracze Odrzańskie, Osobowice czy Świniary niekoniecznie muszą spełniać oczekiwania doświadczonych inwestorów, a dla mniej doświadczonych kupujących, którzy poszukują mieszkania dla siebie, takie „okazje” nie stanowią produktu pierwszego wyboru.
Nowe specjalizacje na rynku
Aktualnie na rynku ściera się kilka charakterystycznych tendencji. Mieszkania do remontu w dobrych i bardzo dobrych lokalizacjach często nie potrzebują nawet marketingu na branżowych serwisach i portalach internetowych i sprzedają się niemal „spod lady”. Inwestorzy zyskują coraz więcej narzędzi, którymi nauczyli się posługiwać, aby dotrzeć do możliwie jak najatrakcyjniejszych ofert sprzedaży – po pierwsze tworzą sieć kontaktów, na którą składają się pośrednicy, zbywcy i inwestorzy. Tworzeniu kontaktów sprzyja rozwój mediów społecznościowych. Specyficzną społeczność tworzą uczestnicy regularnych spotkań i konferencji dotyczących inwestowania w nieruchomości, zwłaszcza w kontekście flippingu i sourcingu.
Flipping (ang. 'przerzucenie', 'szarpanie') na rynku nieruchomości polega najczęściej na szybkim, okazyjnym nabyciu mieszkania, a następnie na szybkiej sprzedaży z zyskiem, najlepiej na poziomie 10%. Flipperzy podkreślają, że decydują się na inwestycję przy założeniu pewnego minimalnego akceptowalnego zysku, jaki mogą osiągnąć.
Flipping nie jest zjawiskiem w Polsce zupełnie nowym – zanim to pojęcie stało się modne i popularne, na rynku już działali inwestorzy, zarówno wśród osób fizycznych, jak i spółek prawa handlowego, którzy świadomie wyszukiwali okazji w celu dalszej odsprzedaży z zyskiem. Moda na flipping w ostatnich kilku latach zyskiwała na popularności między innymi z powodu dość dynamicznego wzrostu cen niemal we wszystkich ośrodkach miejskich, od tych największych, takich jak Warszawa, Wrocław czy Kraków, po te przeciętne, takie jak Elbląg czy Jelenia Góra. Na rynku działają flipperzy, którzy świadomie decydują się na inwestycje w mniejszych miastach, nawet tak nieoczywistych jak Wałbrzych. Nową szansę inwestorom paradoksalnie dała epidemia koronawirusa, na początku której zdarzały się wyjątkowo okazyjne transakcje sprzedaży. Prawdą jest to, że część potencjalnych inwestorów wycofała się z zakupu nieruchomości, ale w tym samym czasie niektórzy sprzedający byli gotowi na poważniejsze ustępstwa w negocjacjach cenowych.
Sourcing (ang. 'source', 'źródło') nieruchomości polega na odpłatnym przekazywaniu informacji o okazjach cenowych, bez angażowania własnych środków w inwestycję. Za specjalistę w dziedzinie sourcingu uchodzi na przykład Paweł Albrecht, który jest jednym z kilku czołowych coachów i sourcerów nieruchomości w Polsce i który uczy inwestorów strategii wyszukiwania ofert. W gruncie rzeczy sourcing nieruchomości stanowi nieodłączną część pośrednictwa w obrocie nieruchomościami – bądź co bądź pośrednik odpłatnie przekazuje informacje na temat ofert, co prawda nie tylko okazyjnych i nadających się na tak zwanego „flipa”, ale to już inna sprawa. Przekazywanie ofert, klientów i „tematów” odbywa się między innymi za pośrednictwem mediów społecznościowych, a zwłaszcza wśród społeczności skupionych w zamkniętych grupach na Facebooku. Bardziej zaawansowani inwestorzy, tacy jak Wojciech Orzechowski, który gościł na jednym z kongresów szkoleniowych Grupy WGN, dysponują już rozbudowaną i ogólnopolską siecią kontaktów, współpracowników, wspólników i uczestników szkoleń, którzy zaczynają przygodę z inwestowaniem w nieruchomości. Niezależnie od stylu pracy, sourcer i flipper to ludzie działający w wąskich specjalizacjach i o jasno sprecyzowanych oczekiwaniach finansowych.
Flipping, czyli jak wyłowić okazję
Zjawisko flippingu dotyczy zwłaszcza mieszkań do remontu. Trudno sobie wyobrazić flipping bez okazyjnych ofert sprzedaży mieszkań – położonych najczęściej w starszym budownictwie, w kamienicach, lub blokach mieszkalnych z lat 60., 70. i 80., rzadziej w nieco nowszych budynkach.
Co to znaczy „okazyjna oferta sprzedaży”? Kluczem do rozpoznania okazyjnej oferty jest dla doświadczonego flippera określenie prawdopodobnego dochodu w przypadku wybranej nieruchomości. Jeśli oferta dotyczy sprzedaży niewielkiego mieszkania 1-pokojowego w ścisłym centrum Wrocławia, to może się okazać, że kwota 9 tysięcy złotych za metr kwadratowy stanowić może o jego atrakcyjności i dużym potencjale inwestycyjnym, bo po remoncie inwestor ma szansę uzyskać 11-12 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Mieszkanie o podobnym metrażu, oferowane na przykład w zabudowie popegieerowskiej na wrocławskich Osobowicach lub w którejś z ceglanych kamienic na Praczach Odrzańskich w cenie około 5 tysięcy złotych za metr kwadratowy, niekoniecznie będzie stanowiło okazję cenową dla flippera, głównie z powodu lokalizacji i stanu zabudowy. Z kolei na osiedlu Psie Pole mieszkanie 2-pokojowe do remontu w kamienicy w średnim stanie technicznym ma szansę się sprzedać w cenie 4,5-5 tysięcy złotych za metr kwadratowy, bo dopiero taka cena wyda się inwestorowi wystarczająco atrakcyjna. Podobnie jest z mieszkaniami w kamienicach na Brochowie i Tarnogaju.
Mieszkania do remontu są poszukiwane jednak najczęściej w popularnych lokalizacjach. Osiedla Stare Miasto i Szczepin, Południe, Borek, Gaj, Ołbin, Plac Grunwaldzki, Biskupin, Sępolno, Gajowice i Grabiszyn, a ostatnio nawet Popowice i Gądów Mały stanowią najciekawsze lokalizacje dla inwestorów poszukujących mieszkań do remontu.
Czym powinno charakteryzować się okazyjne cenowo mieszkanie do remontu? Z punktu widzenia inwestora, najlepiej, żeby nie znajdowało się na parterze ani na ostatnim piętrze, miało dostęp do sieci ogrzewania miejskiego oraz ciepłej wody, klatka schodowa powinna być przynajmniej w przyzwoitym stanie, sąsiedzi nie mogą być problematyczni (zdarza się, że kłótnie w mieszkaniach słyszane na klatce schodowej albo nieprzyjemny zapach na klatce schodowej lub w windzie skutecznie odstraszają potencjalnych zainteresowanych). W praktyce, niekiedy inwestorzy naginają swoje oczekiwania do możliwości inwestycyjnych, jakie dają lokale nieposiadające dostępu do miejskiego ogrzewania lub ciepłej wody. Najbardziej atrakcyjne, świeżo wyremontowane mieszkania w kamienicach charakteryzujących się dobrym stanem części wspólnych, dachu i elewacji zewnętrznej mają szansę osiągać wysokie ceny transakcyjne, mimo takich „defektów”, jak ogrzewanie gazowe czy niestandardowa wysokość stropów lub położenie na wysokich kondygnacjach. W przypadku takich mieszkań duże znaczenie ma także dobra lokalizacja, blisko centrum miasta, siedzib dużych firm czy jednostek organizacyjnych wrocławskich uczelni.
Okazyjna cena mieszkania najczęściej jest więc wynikiem indywidualnej oceny położenia, stanu budynku i potencjału sprzedażowego w danej lokalizacji, niekiedy w zakres oceny wchodzi kwestia problematycznego stanu prawnego. Kwota zakupu okazyjnego mieszkania powinna dawać określone możliwości uzyskania dochodu na oczekiwanym przez inwestora poziomie. Niektórzy inwestorzy jednak oczekują cen ofertowych na przykład na poziomie nie wyższym niż 5-6 tysięcy złotych za metr kwadratowy, ale nie zawsze oddaje to możliwości rynkowe czy inwestycyjne, a wynik poszukiwań lokali w takich cenach bywa najczęściej mało satysfakcjonujący. Doświadczeni inwestorzy i doradcy na lokalnym rynku potrafią analizować stosunek ceny do lokalizacji w bardziej zidywidualizowany sposób.
Dla inwestora dodatkowym walorem oferty sprzedaży mieszkania może być fakt zadłużenia właścicieli. Wpisy ostrzeżeń komorniczych i hipotek przymusowych stanowią dla inwestora zachętę do daleko idących negocjacji. W tej kwestii praktyki nabywców bywają zróżnicowane; część z nich jest gotowa wziąć na siebie ciężar obowiązków związanych z przeprowadzeniem transakcji w bezpieczny sposób dla obu stron transakcji, zwłaszcza jeśli udało się ustalić ze sprzedającym odpowiednio atrakcyjną cenę. W takich sytuacjach inwestor w pełni angażuje się w rozwiązanie problemów sprzedającego z jednoczesnym zachowaniem świadomości, że robi to we własnym interesie i dla potencjalnego zysku w przyszłości. Kupno mieszkania w cenie do 150 tysięcy złotych wcale nie jest we Wrocławiu niemożliwe, aczkolwiek warto podkreślić, że takie transakcje odbywają się w większości przypadków bez udziału pośrednika w obrocie nieruchomościami, który mógłby o wiele skuteczniej wypromować ofertę sprzedającego i pomóc w uzyskaniu wyższej ceny sprzedaży niż ta, którą oferują niektórzy inwestorzy. Część sprzedających jest jednak mocno uprzedzona do pośredników i woli sprzedawać samodzielnie, o ile nadarzy się taka sposobność. Tymczasem mogłoby się okazać, że profesjonalny doradca byłby w sytuacji kłopotliwej dla sprzedającego na wagę złota.
Na sprzedaż mieszkanie do remontu we Wrocławiu: kłopot czy szansa?
Na sprzedaż mieszkanie do remontu we Wrocławiu – tego typu treść ogłoszenia część poszukujących mieszkań może odstraszyć. Tak się dzieje zwłaszcza w przypadku nabywców, którzy kupują lokale z myślą o własnych potrzebach mieszkaniowych. W ostatnich latach rosnącą popularnością cieszą się mieszkania w inwestycjach deweloperskich. Część klientów wychodzi z założenia, że i tak musieliby wyremontować mieszkanie kupione na rynku wtórnym, więc preferują lokale deweloperskie, które można wykończyć znacznie łatwiej i szybciej niż nadające się do remontu mieszkania z drugiej ręki. Poza tym duże znaczenie mają proponowane przez deweloperów elementy standardu budownictwa, wygoda i walor nowości realizowanych budynków mieszkalnych.
Rynek nieruchomości przeżywa okres dynamicznych przemian od 2016 roku, kiedy stopniowo zaczęły wzrastać ceny mieszkań w największych polskich miastach. Lokale do remontu i po remoncie zyskały w tym czasie duże znaczenie w kształtowaniu się lokalnych rynków zbytu. Z jednej strony lokale przeznaczone do remontu lub odświeżenia zaczęto postrzegać jako potencjalne okazje, nie do końca słusznie, bo jak już wspominałem, zdarzają się oferty mało okazyjne, aczkolwiek na fali dynamicznego wzrostu cen, jaki można było obserwować zwłaszcza w latach 2017-2019 i jeszcze w pierwszym kwartale 2020 roku, zbywane w stosunkowo wysokich cenach; z drugiej strony, produktem bardzo poszukiwanym stały się mieszkania świeżo po remoncie, co także w sporej mierze tłumaczy wciąż trwającą modę na flipping. Obrót mieszkaniami do remontu we Wrocławiu wynika z dużego zapotrzebowania na lokale wykończone pod klucz. Za gotowe mieszkanie nabywcy są skłonni zapłacić nieco więcej.
Mieszkania do remontu niekoniecznie są więc pożądane przez indywidualnych nabywców, tym bardziej, że w popularnych lokalizacjach takie lokale bywają oferowane w stosunkowo wysokich cenach. Coraz częściej pojawiają się mieszkania wymagające wkładu finansowego w cenach przekraczających 9 tysięcy złotych za metr kwadratowy, a nawet wyższych. Co prawda, chodzi o oferty w centrum albo blisko centrum miasta, nie zmienia to jednak faktu, że i tak pozostają poza zainteresowaniem części klientów celujących w mieszkanie dla siebie lub najbliższej rodziny (na przykład, dla dziecka, które przyjeżdża na studia do Wrocławia).
Najbardziej wybredni są zwłaszcza klienci spoza Wrocławia, którzy nie mają czasu i ochoty na przeprowadzanie remontu nabytej nieruchomości, za to chętnie decydują się na kupno mieszkania świeżo po remoncie oferowanego na przykład przez któregoś z doświadczonych flipperów.
Jarosław Wójtowicz
Analityk WGN
