Biura WGN
CENTRALA WGN
Mieszkań na sprzedaż we Wrocławiu jest naprawdę sporo. Każdego dnia dodawane są na popularnych portalach z ogłoszeniami nowe oferty, zarówno od pośredników, jak i od samych właścicieli. Jednak jak sprzedać mieszkanie sprawnie i bezpiecznie, a przy tym jeszcze na nim zarobić?
Spis treści:
Kwestia podatkowa
Możliwe problemy ze sprzedażą
Najbardziej atrakcyjne mieszkania
Podatki do zapłaty po sprzedaży mieszkania we Wrocławiu
Mieszkania na sprzedaż we Wrocławiu mogą być prawdziwą żyłką złota. Do miasta przyjeżdża każdego roku nie tylko ogromna rzesza studentów z całej Polski, ale też młodych, ambitnych ludzi, którzy chcą w naszym mieście robić karierę w nowo powstających korporacjach czy rozwijać własne firmy. Toteż nic dziwnego, że mieszkania znikają jak ciepłe bułeczki. Mieszkanie w atrakcyjnej lokalizacji z pewnością nie będzie ciążyło nam długo, warto więc już teraz zapoznać się z opłatami, jakie będziemy musieli uiścić Urzędowi Skarbowemu. Opłaty podatkowe w Polsce są niemałe, nie unikniemy ich niestety również przy sprzedaży nieruchomości. Co więcej, opłaty te będziemy musieli naliczyć sobie samodzielnie, bowiem Urząd Skarbowy tego za nas nie zrobi. Pierwszą z obowiązkowych opłat jest podatek od czynności cywilnoprawnych – wynosi on 2% od kwoty sprzedaży nieruchomości. Plusem jest jednak to, że płacimy go nie my, a kupujący, który uiszcza tę opłatę u notariusza podczas podpisania aktu przeniesienia własności danej nieruchomości. Nas interesuje kolejny podatek, niestety już wyższy, bo wynoszący 19% - jest to podatek od odpłatnego zbycia nieruchomości. Ważne jednak, że podatek ten należy uiścić od dochodu, nie od przychodu, tak więc możemy odliczyć takie koszty, jak na przykład zapłacona biurze nieruchomości prowizja czy wynagrodzenie notariusza. Zapłatę tegoż podatku można jednak obejść – ustawodawca przewidział na szczęście taką możliwość. Można z niej skorzystać w sytuacji, kiedy sprzedawana nieruchomość została nabyta (obojętnie czy w formie dokonanego przez nas zakupu, czy w formie otrzymanej przez nas darowizny) co najmniej 5 lat wcześniej. Okres ten jest liczony według okresów rozliczeniowych PIT, a nie według kalendarza. Jeżeli nieruchomość została nabyta na przykład w sierpniu 2013 roku, a chcemy ją sprzedać we wrześniu 2018 roku, to należy uważać – mieszkanie nadal jest objęte zapłatą podatku. Podatku unikniemy dopiero od stycznia 2019 roku.
Istnieje też druga możliwość zwolnienia się z zapłaty podatku od dochodu ze sprzedaży danej nieruchomości. Skorzystamy z niej, jeżeli uzyskane środki finansowe przeznaczymy na... własne cele mieszkaniowe! Możemy więc kupić mieszkanie, dom, a także grunt pod zabudowę, jednak co ważne, możemy zdecydować się również na remont posiadanego już lokalu albo spłacenie zaciągniętego kredytu hipotecznego.
Jeżeli mamy jakiekolwiek wątpliwości co do zapłaty podatku, wtedy najlepiej zrobimy, jeśli udamy się po profesjonalną poradę prawną do notariusza bądź radcy prawnego. Dobrym pomysłem jest również skierowanie wniosku o udzielenie interpretacji do Urzędu Skarbowego – taka odpowiedź będzie dla nas potwierdzeniem właściwie rozliczonego podatku.
Czy trzeba się martwić znalezieniem nabywcy nawet na tanie mieszkanie na sprzedaż we Wrocławiu?
Tanie mieszkania na sprzedaż we Wrocławiu zazwyczaj sprzedają się bardzo dobrze, jednak w przypadku atrakcyjnej ceny proces ten wymaga od właściciela nieruchomości zaangażowania. Jeśli chcemy znaleźć kupca, musimy zazwyczaj zainwestować pewną pulę środków pieniężnych na jego znalezienie. Jak to zrobić? Zacznijmy od Internetu – w dzisiejszych czasach jest to absolutnie podstawowe narzędzie, które ułatwi nam sprzedaż. Opublikujmy swoje ogłoszenie na popularnych portalach ogłoszeniowych (a jest ich kilkadziesiąt) oraz na lokalnych grupach w mediach społecznościowych. Koszty umieszczenia ogłoszenia na portalu z ogłoszeniami nieruchomości wahają się od kilkunastu do zazwyczaj kilkudziesięciu złotych, a ważność takiej oferty wynosi zazwyczaj około miesiąca. Dodatkowo dobrym pomysłem jest wyróżnienie naszego ogłoszenia – w końcu „konkurencję” w postaci setek innych mieszkań mamy sporą. Dobrze jest zainwestować na start w kilka najpopularniejszych portali, które są skutecznie pozycjonowane w wyszukiwarce. Oprócz Internetu warto sięgnąć również po inne metody, jak chociażby wywieszenie stosownego banneru na balkonie – a nuż ktoś będzie szukał mieszkania w okolicy i zadzwoni pod nasz numer?
Tych wszystkich czynności można uniknąć – zwłaszcza, jeżeli niekoniecznie chcemy poświęcać tyle naszego czasu wolnego i bezpośrednio angażować się w proces sprzedaży. W jaki sposób? Najprościej zlecić sprzedaż mieszkania wyspecjalizowanej firmie, która zrobi wszystko za nas. Jedną z takich firm jest działający od 27 lat na polskim i zagranicznym rynku WGN. Decydując się na takie rozwiązanie, nie tylko unikniemy samodzielnego publikowania ofert (WGN promuje nieruchomości na ponad 100 różnych portalach internetowych), ale przede wszystkim nie będziemy musieli osobiście czuwać nad bezpieczeństwem całej transakcji – zrobią to za nas agencji, analitycy, rzeczoznawcy, prawnicy i doradcy ds. nieruchomości. Niepodważalną zaletą jest również fakt, że biuro współpracuje z ponad 20 bankami w zakresie kredytowania zakupu nieruchomości, co może stanowić ogromne ułatwienie dla potencjalnego nabywcy.
fot. pixabay.com
Jak skutecznie zachęcić nabywcę do zakupu mieszkania?
Jeżeli zależy nam na sprzedaży naszej nieruchomości w dobrej cenie, warto przede wszystkim zadbać o porządne, dobrze wykadrowane zdjęcia. Potencjalni klienci o wiele chętniej będą chcieli zobaczyć mieszkanie, jeżeli zdjęcia będą do tego zachęcały. Przed taką sesją fotograficzną koniecznie należy zwrócić uwagę na wygląd nieruchomości. Odświeżenie ścian może sprawić, że mieszkanie będzie się prezentowało zdecydowanie bardziej atrakcyjnie – lokale ze świeżo pomalowanymi ścianami są oceniane jako czystsze i bardziej zadbane.
Uatrakcyjnij mieszkanie
W mieszkaniu musi oczywiście panować ład i porządek, dobrego klimatu nadadzą również rośliny. Naszym sprzymierzeńcem jest również dobre oświetlenie, o które warto zadbać już w momencie organizowania sesji fotograficznej mieszkania. Odpowiednio dobrane światło pozwoli uatrakcyjnić wnętrze i sprawić, że będzie się ono wydawało bardziej przestrzenne. Ponadto dobre operowanie światłem może wprowadzić w mieszkaniu zupełnie inny klimat i zbudować pozytywny nastrój, któremu poddadzą się kupujący. Warto również usunąć wszelkie usterki, nawet te niewielkie. Przed prezentacją mieszkania sprawdźmy szczegóły, które mogą zaważyć na decyzji kupującego. Pamiętajmy, że znacznie lepsze będzie zamontowanie nawet taniej, ale stylowej lampy niż pozostawienie kabla wystającego z sufitu – to te „smaczki”, na które nabywcy zwracają uwagę. Podobnie ma się rzecz z wszelkimi ubytkami – lepiej zadbać o odświeżenie fug czy wypełnienie drobnych otworów w ścianie pozostałych na przykład po ramkach na zdjęcia czy obrazach. Jeżeli sprzedajemy mieszkanie, w którym jeszcze mieszkamy, warto pamiętać o tym, aby usunąć z pola widzenia rzeczy osobiste – taki zabieg sprawi, że i Ty będziesz prezentował się bardziej profesjonalnie, i potencjalny nabywca nie poczuje się niepotrzebnie skrępowany. Jeżeli w mieszkaniu znajdują się zbędne meble, które tylko zagracają przestrzeń i sprawiają, że mieszkanie wydaje się ciaśniejsze niż jest w rzeczywistości, usuń je. Co ciekawe, mieszkania po generalnym remoncie wcale nie są postrzegane jako najbardziej atrakcyjne. Często kupujący chcą samodzielnie przeprowadzić remont, aby nadać mieszkaniu własny styl i dostosować je do swoich potrzeb.
Zadbaj o treść ogłoszenia
Przy sprzedaży mieszkania koniecznie zadbajmy również o konkretny opis – potencjalny nabywca musi znaleźć w nim te informacje, których szuka. Opisy powinny zawierać konkrety, a nie same superlatywy, które niewiele mówią. Opiszmy znajdujący się w mieszkaniu sprzęt RTV i AGD, meble, ale także standard wykończenia – podłogi, glazurę i inne tego typu elementy. Warto napisać również parę słów o okolicy, w jakiej położona jest nieruchomość – zachęćmy potencjalnego kupca udogodnieniami, jakie może mu zaoferować lokalizacja. Napomknijmy o szkołach i przedszkolach, przystankach komunikacji miejskiej, odległości od sklepów, a także o ważnych punktach w mieście, w tym również gastronomicznych. Już w trakcie pisania ogłoszenia postarajmy się zaprzyjaźnić z potencjalnym nabywcą i przekazać mu jak najwięcej wartościowych informacji.
Niech zapach Cię prowadzi
Przy prezentacji mieszkania kupującemu nie zapomnijmy o... zapachu. Miły, delikatny zapach na pewno pomoże zbudować pozytywne odczucia u potencjalnego nabywcy. Dobrym wyborem jest zapach paczuli czy prażonych ziaren kawy, nie używajmy natomiast odświeżaczy powietrza (powodują wrażenie, że chce się nimi przykryć jakiś zapach) ani kadzidełek (u wielu osób wywołują bowiem ból głowy). Zwróćmy też uwagę na porę dnia – to od niej zależy, czy nasz potencjalny nabywca będzie musiał przejechać przez korki, dojeżdżając na miejsce i jaki widok zastanie za oknem.
W jaki sposób tego typu triki oddziałują na proces sprzedaży? Otóż cena transakcyjna mieszkania zadbanego i dobrze przygotowanego do tego procesu może być wyższa o 3 do 5%. To sporo. Odświeżenie ścian czy naprawa drobnych usterek sprawiają, że kupujący zyskuje znacznie mniej argumentów do negocjacji w kwestii ceny.
Jak uniknąć problemów ze sprzedażą?
Zawsze przed wystawieniem mieszkania do sprzedaży należy zwrócić uwagę na szczegóły, które mogą przysporzyć nam trudności w procesie sprzedaży. Zacznijmy od stanu prawnego nieruchomości – sprawdźmy, czy w księdze wieczystej nie ma wpisanych obciążeń lub służebności, które mogą drastycznie spowolnić proces sprzedaży naszego lokalu. Konieczne jest oczywiście wymeldowanie wszystkich zameldowanych lokatorów, a jeżeli posiadamy spółdzielcze prawo do lokalu niezbędnym stanie się pozyskanie zaświadczenia o niezaleganiu z jakimikolwiek płatnościami.
Właściwa wycena mieszkania
Nikt nie może nam zagwarantować szybkiej i bezproblemowej sprzedaży mieszkania, ale wielu problemów jesteśmy w stanie uniknąć. Przede wszystkim nigdy nie zawyżajmy ceny nieruchomości. Właściwa wycena lokalu to rzecz absolutnie kluczowa przy sprzedaży nieruchomości. Jeżeli nie czujemy się na siłach, aby wycenić ją osobiście, możemy skorzystać z porad fachowców w tej dziedzinie – rzeczoznawcy czy pośrednika sprzedaży nieruchomości. Są to w każdym przypadku kosztowne opcje, toteż możemy skorzystać z narzędzi internetowych, które pozwolą nam wiarygodnie oszacować wartość nieruchomości. Niestety u wielu osób nadal pokutuje przekonanie, że zawyżona cena mieszkania to świetna podstawa późniejszych negocjacji. Błąd. Jeśli nasza wycena kompletnie odbiega od realiów rynkowych może jedynie odstraszyć potencjalnych kupców od kontaktu z nami, a moment, w którym oferta pojawia się na portalu i jest wtedy najbardziej widoczna zostanie po prostu zmarnowany. A to właśnie najnowsze oferty cieszą się największym powodzeniem! Warto również pamiętać, że nasza wycena to jedno, a drugie to wycena rzeczoznawcy z banku, który określa wartość nieruchomości zgodnie z realiami rynkowymi okolicy, w jakiej jest położona. Do takiej sytuacji dochodzi, kiedy potencjalny kupiec ubiega się o kredyt hipoteczny. Bank mu go zwyczajnie nie przyzna, jeśli rzeczoznawca stwierdzi, że cena lokalu jest zawyżona.
fot. pixabay.com
Szybka transakcja
Jeżeli już wystawimy naszą ofertę i bardzo szybko znajdzie się kupiec nią zainteresowany, wręcz skłonny już ją z niej skorzystać, to nie wstrzymujmy go. Wielu właścicielom nieruchomości zapala się w tym momencie w czerwona lampka; myślimy, że skoro kupiec znalazł się tak szybko, to może mieszkanie jest warte więcej. Błąd. Pamiętajmy, że im dłużej oferta jest opublikowana, tym bardziej spada jej atrakcyjność.
Proces sprzedaży zdecydowanie nie jest prosty z uwagi na stan prawny lokalu, proces ubiegania się przez nabywcę o kredytowanie, podatki i umowy, również te przedwstępne, które zabezpieczają całą transakcję. Niestety są to problemy, które spotykają absolutnie wszystkich właścicieli sprzedawanej nieruchomości. Właściwe przygotowanie się do procesu sprzedaży pozwoli sobie oszczędzić mnóstwa kłopotów.
Czy nowe mieszkania na sprzedaż we Wrocławiu są najbardziej atrakcyjne?
Nowe mieszkania na sprzedaż we Wrocławiu wcale nie są tymi najbardziej atrakcyjnymi dla potencjalnych nabywców. Upodobania Polaków zmieniają się dość dynamicznie. Wynika to z obecnych trendów, jakie panują na rynku, a także cen i coraz gęściej powstających nowo budowanych osiedli. To, jakie mieszkanie zdecydujemy się wybrać, zależy od naszego budżetu, to oczywiste, ale równie ważnym argumentem jest styl życia oraz wiek. Popularnością cieszy się lokale w kamienicach, które mogą być niesamowicie klimatyczne i przestrzenne. Są one najczęściej wybierane przez młodych ludzi – może dlatego, że coraz mocniej wpisują się w obecnie popularne loftowe trendy. Mieszkania w kamienicach są za to dość rzadko wybierane przez ludzi starszych z uwagi na zwiększony koszt utrzymania takiego lokalu, a zwłaszcza jego ogrzania. Dość popularne są również mieszkania trzypokojowe – ważne, aby posiadały one pokoje nieprzechodnie. W dużych miastach z mody nie wychodzą wciąż kawalerki – stanowią cały czas bardzo dobrą inwestycję dla tych, którzy kupują mieszkanie nie z uwagi na własne cele mieszkaniowe, a typowo pod wynajem. Za atrakcyjne uchodzą kawalerki o metrażu około 30, a nawet 35 metrów kwadratowych – zdecydowanie osłabł już boom na bardzo małe lokale mieszkaniowe o powierzchni 20 metrów kwadratowych. Stosunkowo nietrudno jest także z mieszkaniem dwupokojowym, które jest najczęściej wybierane albo przez pary, albo przez singli, którzy w drugim pokoju chcą zaaranżować sypialnię bądź gabinet do pracy – tego typu rozwiązania aranżacyjne są coraz bardziej popularne. Najczęściej spotykanym i najbardziej pożądanym metrażem tego typu mieszkań jest około 40 metrów kwadratowych. Te o powierzchni około 50 metrów kwadratowych i więcej są zdecydowanie rzadziej kupowane – jest to uzależnione głównie od możliwości finansowych nabywców. Zdecydowanie najgorzej sprzedają się mieszkania powyżej 70 metrów kwadratowych i te poniżej 30 metrów kwadratowych. Jeszcze do niedawna bardzo popularne były mieszkania z salonami wyposażonymi w aneksy kuchenne, jednak w 2017 roku dała się zauważyć pewna zmiana – ze statystyk wynika, że Polacy coraz częściej wybierają mieszkania z oddzielną kuchnią posiadającą okno.
fot. pixabay.com
Coraz intensywniej zauważany jest także trend kupowania mieszkań położonych na wysokich piętrach. Znikły u kupujących obawy przed awaryjnością coraz nowocześniejszych wind, a zastąpiła je potrzeba posiadania pięknego widoku z okna i swoistego poczucia wolności, jakie bez wątpienia daje mieszkanie na wyższych kondygnacjach. W wysokich budynkach cena mieszkania na ostatnim piętrze może być nawet dwukrotnie wyższa aniżeli mieszkania na parterze! Coraz więcej osób odrzuca również kupno mieszkania w budynku bez windy – nawet, jeśli jest to budynek jedynie czterokondygnacyjny.
Sprzedaż mieszkania we Wrocławiu jest czasochłonna, nietrudno też o wpadki, jednak jeżeli cały proces poprzedzimy gruntowną analizą i dokładnie sprawdzimy wszelkie szczegóły, zminimalizujemy możliwe ryzyko i przeprowadzimy sprawnie całą transakcję.
