Ile kosztuje mieszkanie we Wrocławiu? To pytanie zadaje sobie wiele osób, które zdają sobie sprawę z tego, że inwestycja w zakup mieszkania uchodzi w ostatnich latach za najpewniejszy sposób ulokowania środków. Wzrost cenowy może się zatrzymać w perspektywie lat 2021-2022, do tego czasu jednak można się spodziewać kolejnych podwyżek, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Ceny za metr kwadratowy
Ceny na rynku pierwotnym
Czy we Wrocławiu jest drogo?

Ile kosztuje mieszkanie we Wrocławiu? Sprawdź ceny za metr kwadratowy!

Ile kosztuje mieszkanie we Wrocławiu? Ceny transakcyjne sprzedaży nowych mieszkań osiągnęły poziom 7634 złotych za metr kwadratowy w IV kwartale 2019 r. Rynek wtórny jest niewiele tańszy: średni poziom cen sprzedaży mieszkań z drugiej ręki w IV kwartale 2019 r. wyniósł 7316 złotych za metr kwadratowy. Z nieoficjalnych źródeł otrzymałem informację o rekordowej transakcji sprzedaży lokalu mieszkalnego we Wrocławiu położonego w ścisłym sąsiedztwie Rynku: cena transakcyjna miała wynieść około 40 tysięcy złotych za metr kwadratowy – takie transakcje do tej pory można było sobie wyobrazić w Warszawie albo Trójmieście. Zróżnicowanie cenowe jest zresztą w stolicy Dolnego Śląska olbrzymie, co świadczy o dużych wahaniach na rynku i zwiększonym ryzyku inwestycyjnym. Tak, jak dynamicznie ceny wzrastają, mogą też ulegać dużym korektom, w zależności od indywidualnych potrzeb klientów popytowych w poszczególnych segmentach rynku mieszkaniowego. Cieszący się rosnącą w ostatnim czasie popularnością segment nieruchomości Premium (apartamenty, rezydencje) wyznacza tylko jedną z aktualnych tendencji. W najbliższym roku można się spodziewać wzrostu oczekiwań cenowych ze strony sprzedających. Czy te oczekiwania nie będą nadmierne, to jeszcze się okaże, jednak jest jasne, że sytuacja na rynku mocno się komplikuje, chociażby z powodu aktualnego kryzysu wywołanego przez pandemię SARS-CoV-2.

Ile kosztują mieszkania z rynku pierwotnego we Wrocławiu?

Aktualne cenniki deweloperów realizujących inwestycje we Wrocławiu osiągnęły poziom zbliżony do 8 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Tyle trzeba zapłacić za nowe mieszkanie między innymi w inwestycjach na takich osiedlach jak Stabłowice, Jagodno, a nawet Sołtysowice, gdzie jeszcze w I kwartale 2019 r. średnie ceny ofertowe nie przekraczały poziomu 7 tysięcy złotych za metr kwadratowy, za wyjątkiem mieszkań o powierzchni nie większej niż 35 metrów kwadratowych. Rozpiętość aktualnych cen nowych mieszkań jest duża i waha się między kwotami w granicach 5,2 tys. złotych za metr kwadratowy (Leśnica, Ratyń) a kwotami przekraczającymi 20 tys. złotych (Stare Miasto, Kępa Mieszczańska, Zacisze). W ofercie WGN znajdują się dwie oferty deweloperskie: Family Square przy ul. Skarbowców na osiedlu Krzyki oraz Miodowa na osiedlu Leśnica (obręb Ratyń). Obie inwestycje stanowią ciekawą i dobrą jakościowo propozycję dla zainteresowanych kupnem nowego mieszkania i wyróżniają się standardem wykonania.

Family Square

Inwestycja Family Square powstaje na wrocławskich Krzykach. W ramach inwestycji powstaną dwa budynki wielorodzinne, inwestor przewidział realizację 116 mieszkań o powierzchniach od 35 do 110 metrów kwadratowych. Mieszkania są oferowane w cenach od 8 000 do 9 000 zł za metr kwadratowy. Małgorzata Pakuła, doradca ds. nieruchomości i kierownik biura WGN we Wrocławiu, podkreśla, że pierwszą i najistotniejszą zaletą inwestycji Family Square jest jej lokalizacja na mapie Wrocławia: – Ważne jest usytuowanie w drugiej linii zabudowy, które pozwala zachować kameralność i ograniczyć ruch pojazdów i pieszych tylko do ruchu lokalnego, a jednocześnie korzystne położenie zapewnia szybką i sprawną komunikację. Małgorzata Pakuła w tym kontekście zwraca uwagę na łatwość dojazdu do innych części miasta oraz do Bielan Wrocławskich. Dodatkowym, aczkolwiek równie ważnym walorem lokalizacji osiedla Family Square jest bliskość terenów zielonych, przede wszystkim Parku Klecińskiego; Park Południowy jest oddalony o około 1,5 kilometra od inwestycji.

Stare miasto we Wrocławiu
fot. pixabay.com

Wyższy standard z ogrodem

Małgorzata Pakuła dodaje, że decydującym aspektem samej realizacji Family Square jest spójny i kompletny projekt uwzględniający pełną infrastrukturę. Projekt budowlany jest dostosowany do wymogów podwyższonego standardu. Wszystkie mieszkania będą miały dostęp do loggii. W budynkach zaplanowane zostały windy osobowe, komórki lokatorskie w takiej proporcji, by na jedno mieszkanie przypadała jedno pomieszczenie gospodarcze, miejsca postojowe w hali garażu wielostanowiskowego, miejsca postojowe na parkingu naziemnym. Ponadto wszystkie mieszkania na parterze będą miały dostęp do ogródków. Usytuowanie budynków na osi wschód-zachód pozwala zapewnić odpowiedni poziom naświetlenia mieszkań, a do tego warto zaznaczyć, że na parterze znajdą się zarówno mieszkania z ekspozycją tylko na jedną stronę świata, jak i mieszkania dwustronne, z dostępem do dwóch ogródków. Dodatkowym rozwiązaniem przyjętym przez inwestora jest realizacja części tarasowych wyłożonych deską w ramach zaproponowanego standardu wykonania. Zaletą ogródków będzie także usytuowanie na podwyższeniu i częściowe oddzielenie ogródków murem, co pozwoli uzyskać odpowiedni komfort nabywcom. Warto również podkreślić, że odległość między budynkami wyniesie około 35 metrów, dzięki czemu nie zostanie zachwiane tak cenione przez nabywców mieszkań poczucie prywatności.

Miodowa

W inwestycji Miodowa przy ul. Miodowej we Wrocławiu zaplanowanych zostało łącznie 96 mieszkań w trzech budynkach wielorodzinnych. Przy obecnych średnich cenach transakcyjnych dochodzących stopniowo do granicy 8 000 zł za metr kwadratowy, oferta mieszkań w inwestycji jest wyjątkowo atrakcyjna. Ceny mieszkań w inwestycji Miodowa zaczynają się od 5250 zł za metr kwadratowy, a zatem są o 25-35% niższe niż średnio na rynku wrocławskim. Bardzo korzystna jest komunikacja dzięki bliskości nowo zrealizowanej obwodnicy Leśnicy, otwartej w 2018 r. i łączącej drogę krajową numer DK94 z ulicą Graniczną i portem lotniczym we Wrocławiu. Jednocześnie inwestycja znajduje się, podobnie zresztą jak osiedle Family Square, w otoczeniu kameralnej zabudowy i terenów zielonych. Niedaleko od inwestycji znajdują się trasy rowerowe i piesze przecinające las ratyński oraz Park Krajobrazowy Doliny Bystrzycy. Nabywcy mieszkań oferowanych w pierwszym etapie inwestycji chwalą sobie spokój i ciszę w najbliższym otoczeniu. Jakość powietrza w tym rejonie jest również nieporównywalnie wyższa niż w innych rejonach miasta.

Wrocław – potencjalna drożyzna? Ile kosztuje mieszkanie w różnych dzielnicach miasta?

Wrocław stał się miastem naprawdę drogim z powodów, o których pisałem i mówiłem już wielokrotnie. Ile więc kosztuje mieszkanie tutaj? Demograficznie miasto znajduje się w fazie dynamicznego rozwoju, głównie za sprawą dużej liczby ludności napływowej, zwłaszcza studentów, pracowników korporacji i cudzoziemców (najwięcej przyjeżdża w ostatnich latach obywateli Ukrainy, ale również Białorusi czy Korei Południowej). Nieoficjalne szacunki mówią o 900 tysiącach, a nawet 1 milionie mieszkańców w stolicy Dolnego Śląska. Coraz większe znaczenie zyskuje jednocześnie Wrocławski Obszar Funkcjonalny, na którego terenie zdecydowanie zwiększyła się w ostatnich 5 latach liczba nowych inwestycji. Takie miejscowości jak Siechnice, Bielany Wrocławskie (i inne miejscowości i wsie położone w gminie Kobierzyce), miejscowości w gminie Miękinia (Lutynia, Wilkszyn, Brzezina, Błonie) oraz w gminie Czernica (Dobrzykowice, Kamieniec Wrocławski) i wiele innych znajdują się w fazie dynamicznego rozwoju budownictwa mieszkaniowego i siłą rzeczy oddziałują na formowanie się rynku nieruchomości na terenie samego Wrocławia. Inwestycje zlokalizowane na obrzeżach są oczywiście tańsze niż w mieście, warto jednak zwrócić uwagę, że mieszkania zlokalizowane pod Wrocławiem zdrożały o kilka lub nawet kilkanaście procent w porównaniu z latami 2018-2019.

Znaczące rozbieżności cenowe

Przede wszystkim rozbieżności cenowe zaczęły się zwiększać. Najtańsze mieszkania we Wrocławiu kosztują około 5000 złotych za metr kwadratowy (Leśnica, Ratyń, Psie Pole); podobne ceny ofertowe są aktualne w Środzie Śląskie czy Siechnicach. Najdroższe apartamenty kosztują cztery razy więcej. Na rynku wtórnym rozpiętość cenowa jest jeszcze większa. Co prawda mieszkania w cenach około 4500 złotych za metr kwadratowy należą do rzadkości, ale w dalszym ciągu w IV kwartale 2019 roku takie transakcje miały miejsce na wrocławskim rynku. Najdroższe oferty sprzedaży mieszkań w klasie apartamentów opiewają na kwoty przekraczające 30 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Potencjalnie może być we Wrocławiu jeszcze drożej. Niewielkie mieszkania w budynkach z wielkiej płyty (to znaczy o powierzchni do 40 metrów kwadratowych) osiągają ceny transakcyjne przekraczające 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy, rzecz jasna w tych najkorzystniejszych lokalizacjach (Stare Miasto, Krzyki – obręb Południe, tj. okolice wieżowca Sky Tower, a także Borek i okolice Parku Południowego). Normą stały się ceny w granicach 8000-8500 złotych za metr kwadratowy, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Czy pojawią się w kolejnych latach droższe oferty niż obecnie, to czas jeszcze pokaże. Rozpiętość cenowa być może w przyszłości będzie się stopniowo zwiększała, mimo dość wyśrubowanych cen na osiedlach uznawanych dotychczas za peryferyjne – takich jak Jagodno czy Klecina. Na atrakcyjności zyskują Sołtysowice, przy jednoczesnej tendencji wzrostu cen na Karłowicach. Ceny nowych mieszkań w centrum miasta wzrosły w latach 2016-2020 od poziomu 6500-7000 złotych za metr kwadratowy do kwot przewyższających nawet 20 tysięcy złotych za metr kwadratowy (rozpiętość cenowa między 9200 zł do 22 tysięcy złotych za metr kwadratowy). Na rynku wtórnym tendencja wzrostowa również raczej będzie się utrzymywała.

Kamienice na Rynku we Wrocławiu
fot. pixabay.com

Budownictwo przeszłości – przyszłością rynku?

Paradoksalnie, najwięcej na wartości zyskują mieszkania i apartamenty w zabytkowych kamienicach i willach. Jeszcze na przełomie lat 2015/2016 można było kupić mieszkanie na osiedlach Borek i Grabiszyn za 5000-6000 złotych za metr kwadratowy, a nawet taniej. Aktualnie oferty sprzedaży mieszkań w dobrej klasy budownictwie przedwojennym na osiedlach szczególnie cenionych na lokalnym rynku (Sępolno, Biskupin, Borek, Grabiszyn) pojawiają się stosunkowo rzadko i osiągają ceny transakcyjne oscylujące wokół kwoty 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Pojawiają się nawet oferty sprzedaży opiewające na 14-15 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Kamienice odzyskały swoją renomę wśród nabywców. Decyduje jednak lokalizacja, stan techniczny, sąsiedztwo i sprawność działania wspólnoty mieszkaniowej.

Nowe wyzwania

Koniunktura na rynku mieszkaniowym dochodzi do krytycznego punktu, co nie zmienia faktu, że spodziewać się można w perspektywie najbliższych lat kolejnych wzrostów cenowych. Trudno póki co oceniać jednoznacznie wpływ aktualnie trwającej pandemii koronawirusa na polski rynek nieruchomości, aczkolwiek sporo wskazuje na to, że nie dojdzie do tak poważnego zachwiania rynku, jak to miało miejsce w 2008/2009 roku. Jednym z wyznań, które stoi przed rynkiem mieszkaniowym, będzie próba sprostania zapotrzebowaniu na nowe lokale. Pytanie, na ile możliwa pozostaje realizacja tanich mieszkań, nie przestanie być aktualne, tym bardziej, że jednym ze strategicznych projektów ma się stać realizacja programu Mieszkanie Plus, który co prawda ma wiele cech zbliżonych do podobnych przedsięwzięć komercyjnych, a jednocześnie ma stanowić rozsądną alternatywę dla konsumentów, którzy niekoniecznie chcą albo mogą zaciągnąć zobowiązanie w postaci kredytu hipotecznego.

Nowe regulacje prawne?

Osobną kwestię stanowią regulacje prawne proponowane przez ustawodawcę oraz polityka fiskalna państwa. Największe wyzwanie będzie stanowiła planowana już od kilku lat nowelizacja ustawy deweloperskiej, która ma zakładać między innymi utworzenie funduszu gwarancyjnego na wypadek ogłoszenia upadłości przez dewelopera lub bank prowadzący rachunek powierniczy. Nie jest także do końca jednoznaczne, czy Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na zmianę wysokości stóp procentowych. W ostatnich dniach nawet mówi się o obniżeniu stóp procentowych, aby zachować koniunkturę na rynku sprzedaży nieruchomości na odpowiednio wysokim poziomie. Wyzwaniem będzie w najbliższych latach zastosowanie nowych technologii, dostosowanych do ograniczeń wynikających z położenia gruntów mieszkaniowych. Brak przygotowanych sieci infrastruktury na gruntach, które mogą zostać przeznaczone na cele mieszkaniowe, może wreszcie sprowokować inwestorów do poszukiwania alternatywnych rozwiązań.

autor: Jarosław Wójtowicz, Starszy Analityk WGN