Biura WGN
CENTRALA WGN
Cena mieszkania we Wrocławiu jest zależna od wielu czynników. Jedną z podstawowych kwestii jest to, czy mowa o transakcji na rynku pierwotnym czy wtórnym, gdyż obowiązują na nich inne stawki. Na wycenę będzie wpływał metraż, układ pomieszczeń oraz aspekty lokalizacyjne i dotyczące stanu technicznego. Po chwilowym załamaniu w ubiegłym roku, ceny w tym mieście ponownie wzrosły i nie należą do najniższych, co wynika jednak również z ogromnego popytu ze strony potencjalnych nabywców.
Spis treści
Jakie czynniki wpływają na obowiązujące stawki?
O jakich stawkach mowa w przypadku stolicy Dolnego Śląska?
Obecna sytuacja
Jak prezentuje się to na tle innych większych miast?
Ceny mieszkań we Wrocławiu. Co wpływa na cenę za m2 mieszkania?
Ceny mieszkań we Wrocławiu są uzależnione od rynku, na którym się kupuje, tj. wtórnym albo pierwotnym. Oprócz tego na cenę za m2 mieszkania wpływa szereg czynników związanych z samym lokalem. Ważny jest metraż oraz to, jak rozkłada się na poszczególne pomieszczenia. Dość ogólnym i zewnętrznym aspektem, ale odgrywającym sporą rolę, jest koniunktura rynkowa. W przypadku samego lokum kluczowa jest lokalizacja, ale i sam stan lokalu oraz całego budynku mieszkalnego.
Segment rynku
Kwestię cen zawsze należy rozpatrywać inaczej dla rynku pierwotnego, a inaczej dla wtórnego. Różnice wynikają z faktu, iż w jednym segmencie kupuje się zupełnie nowo powstałe nieruchomości, a w drugim takie, które były już użytkowane. Widoczne są przy tym wyraźniejsze różnice między cenami ofertowymi (podawanymi oryginalnie w ogłoszeniach) a transakcyjnymi (ostatecznymi). Jest to związane z tym, że deweloperzy mają mniejszą skłonność do opuszczania cen i decydują się na to raczej dopiero w sytuacjach, gdy nie uda się znaleźć kupca skłonnego zapłacić podaną kwotę. W segmencie wtórnym jest nieco inaczej, gdyż prawie zawsze dochodzi do pewnych negocjacji. Wielu sprzedającym zależy także na czasie, dlatego są oni w stanie więcej zejść z ceny. Na obniżkę stawek w tej kategorii wpływa również fakt, że podczas oglądania użytkowanego wcześniej mieszkania, można zauważyć pewne wady, o których nie wspomniano w ogłoszeniu. W takiej sytuacji kupujący ma kolejne argumenty w kontekście obniżenia ceny.
Powierzchnia i rozkład
Co do zasady wraz ze wzrostem metrażu spada sama cena za metr kwadratowy, oczywiście przy założeniu podobnego standardu. Wynika to z pewnych prostych kalkulacji sprzedających, którzy chcą zarobić dobre pieniądze na mniejszych lokalach, a w przypadku tych bardzo obszernych mają świadomość, że wygórowana stawka za m2 sprawi, że całościowy koszt mieszkania stanie się bardzo wysoki i odstraszy klientów. Nie mniej istotne jest również to, jak rozkłada się dostępna przestrzeń. Kupujący z niechęcią spoglądają na lokale z małymi pomieszczeniami, czy, tym bardziej, pokojami przechodnimi. Na rynku mieszkaniowym w Polsce najczęściej poszukiwane są lokale w granicach 40-60 metrów kwadratowych, najlepiej w układzie 2- lub 3-pokojowym, zatem można przy nich oczekiwać dość wysokich stawek.
Koniunktura
Aspektem, o którym często można zapomnieć, szczególnie z perspektywy prywatnych sprzedających lub kupujących, są czynniki zewnętrzne, które wpływają na rynek nieruchomości. To przekłada się z kolei na segment mieszkaniowy. Bywa to związane z wyjątkowymi sytuacjami czy kondycją gospodarki danego kraju, co może wpływać na podaż i popyt na mieszkania. Dobrze zobrazowały to chwile z ubiegłego roku, gdy wybuchła pandemia COVID-19. Wpłynęło to niemalże na wszystkie branże i nie ominęło nieruchomości, gdzie przez parę miesięcy widać było wyraźne wyhamowanie, utrzymującego się od kilku lat, wzrostu cen. W tym przypadku sytuacja szybko zaczęła się stabilizować, lecz sam wybuch pandemii stał się realnym dowodem na to, że zewnętrzne czynniki, choćby gospodarcze, mogą się przekładać na stawki obowiązujące na rynku nieruchomości.
fot. pixabay.com
Co jeszcze jest ważne?
Na pewno ogromnie ważna jest lokalizacja. Mieszkanie o takim samym standardzie i metrażu będzie kosztować więcej w centrum miasta, a o wiele mniej na obrzeżach. We Wrocławiu wyższe stawki dotyczą szczególnie Śródmieścia, Starego Miasta i Krzyków. W przypadku tej ostatniej dzielnicy wyjątek stanowią osiedla położone na południe, a więc na peryferiach miasta. Przystępniejsze cenowo są także Fabryczna oraz Psie Pole. Najmniej zapłaci się za lokum na obrzeżach tych dzielnic. Kolejnymi czynnikami znajdującymi odzwierciedlenie w cenach są stan techniczny mieszkania oraz całego budynku. Na rynku pierwotnym takie zróżnicowanie dotyczy przede wszystkim standardu - droższe będą lokale o charakterze apartamentowym. W segmencie wtórnym stan lokalu może być bardzo zróżnicowany. Więcej zapłaci się zatem za te odnowione, a mniej za takie, gdzie potrzebne będą prace remontowe. Warto zwrócić również uwagę na to, jak prezentuje się cały budynek, gdyż nawet wyremontowane lokum będzie sprawiać problemy, gdy zaniedbany jest cały obiekt, ponieważ trzeba się wtedy liczyć z awariami i wydatkami na prace administracyjne. Dodatkowym aspektem, który może wpływać na cenę, jest kondygnacja, na której znajduje się mieszkanie. Jeżeli w budynku jest winda, to wręcz preferowane są wyższe piętra, z których rozpościera się lepszy widok i można liczyć na większy spokój. Na parterze pojawia się problem z hałasem z klatki schodowej, choć cena takich lokali może być ewentualnie podwyższona, jeżeli lokum oferuje przykładowo dostęp do ogrodu.
Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania we Wrocławiu? Średnia cena mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym
Zastanawiasz się, ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania we Wrocławiu? Średnia cena mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym systematycznie wzrasta, choć w ubiegłym roku widać było chwilowy zastój, spowodowany wybuchem pandemii. Sytuacja szybko wróciła jednak do normy, a na koniec 2020 roku oczekiwane stawki były już wyższe niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Ogółem rynek mieszkaniowy we Wrocławiu należy do najdroższych w kraju, choć stolica Dolnego Śląska ustępuje na tym tle paru innym miastom.
Aktualne stawki
Jak w przypadku innych miast, na rynek nieruchomości we Wrocławiu wpłynęła pandemia. Było to widoczne szczególnie w drugim kwartale 2020 roku, gdy ceny mieszkań spadły, ponieważ agenci i deweloperzy mieli utrudniony kontakt z klientami, a sami nabywcy niechętnie spoglądali na tak duży wydatek w obliczu sporej niepewności. W trzecim kwartale ubiegłego roku doszło już do ożywienia tego segmentu, a końcówka roku pokazała powrót do trendu sprzed pandemii, a więc systematycznego wzrostu cen lokali mieszkalnych. Jak podaje Narodowy Bank Polski, w czwartym kwartale 2020 roku średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym wynosiła już 8 630 zł, a transakcyjna 8 233 zł i był to wzrost względem analogicznego punktu roku 2019, gdy stawki te znajdowały się na pułapie odpowiednio 7 976 i 7 634 zł. Wzrosty nie ominęły też rynku wtórnego, na którym ceny ofertowe i transakcyjne wyniosły pod koniec 2020 roku średnio 8 597 i 7 973 zł (7 720 i 7 316 zł rok wcześniej).
Jak wygląda to na tle innych dużych miast w kraju?
Aspekt załamania w drugim kwartale 2020 roku, ożywienia w trzecim i wyraźnego wzrostu w czwartym, dotyczył w zasadzie wszystkich miast w kraju. Pod kątem cenowym Wrocław plasuje się w czołówce, lecz poza ścisłym podium. Za mieszkanie wciąż dużo więcej trzeba zapłacić w Warszawie, Gdańsku i Krakowie. Stawki we Wrocławiu stały się natomiast bardzo zbliżone do tych w Poznaniu, a z dużych miast wyraźnie mniej zapłaci się choćby w Łodzi. Na cenę mieszkania we Wrocławiu wpływa bardzo dużo czynników. Dotyczą one ogólnej sytuacji rynkowej, wyboru segmentu wtórnego lub pierwotnego, jak i aspektów związanych bezpośrednio z lokum, a więc jego lokalizacji, metrażu czy stanu technicznego. Na tle kraju obowiązujące tu stawki są dość wysokie, choć ustępują stolicom paru innych województw. Bieżące ceny możesz porównać, przeglądając oferty mieszkań na sprzedaż na WGN.
