Na rynku sprzedaży mieszkań we Wrocławiu w ostatnich dwóch latach daje się zaobserwować kilka dominujących tendencji. Po pierwsze, wciąż drożejący rynek pierwotny zyskuje przewagę na rynkiem wtórnym. Po drugie, wzrost cen mieszkań przestał iść w parze ze wzrostem średnich stawek czynszu najmu.

Spis treści:
Segment premium
Które dzielnice zaliczyć można do centrum?
Ceny w innych miastach

Zobacz oferty

Mieszkanie na sprzedaż w bloku Wrocław, Nowy Dwór

Mieszkanie na sprzedaż

Wrocław Nowy Dwór

60.4 m²

396 000

Mieszkanie na sprzedaż w nowym budynku Wrocław

Mieszkanie na sprzedaż

Wrocław Psie Pole

79.12 m²

458 105

Apartament na sprzedaż Wrocław

Apartament na sprzedaż

Wrocław Stare Miasto

112.82 m²

990 000

Mieszkanie na sprzedaż w nowym budynku Wrocław, Leśnica

Mieszkanie na sprzedaż

Wrocław Fabryczna

65 m²

341 100

Mieszkanie na sprzedaż w nowym budynku Wrocław, Leśnica

Mieszkanie na sprzedaż

Wrocław Fabryczna

61.14 m²

373 200

Mieszkanie na sprzedaż w nowym budynku Wrocław, Oporów

Mieszkanie na sprzedaż

Wrocław Fabryczna

66.86 m²

455 056

Mieszkania na sprzedaż i wynajem w segmencie premium oraz najbardziej opłacalne dzielnice Wrocławia

Wrocław to miasto, które do niedawna oferowało niewielką liczbę mieszkań i domów na sprzedaż i wynajem w segmencie nieruchomości Premium. Dzięki temu, apartamenty w ścisłym centrum miasta mogły liczyć na bardzo wysokie ceny najmów. Przykładowo, trzypokojowy apartament o powierzchni 110 m2 przy jednej z głównych ulic odchodzących od Rynku wynajmowało się za 5500 zł miesięcznie; do tej kwoty należało doliczyć jeszcze koszta eksploatacji, czyli czynsz do wspólnoty i koszta mediów, przede wszystkim energii elektrycznej, Internetu i telewizji. Obecnie trudno znaleźć najemcę na kwotę 4500 zł miesięcznie.

Ostatnie trzy lata to okres dynamicznego wzrostu nowych inwestycji mieszkaniowych. Nowe budynki mieszkalne i apartamentowce położone na terenie Kępy Mieszczańskiej, wzdłuż głównych osi komunikacyjnych (ulica Legnicka, Grabiszyńska) lub w innych atrakcyjnych lokalizacjach (okolice Placu Grunwaldzkiego, Partynice i oś ulicy Zwycięskiej, Nowe Żerniki) oferują dobrą jakość, wygodę i funkcjonalność w połączeniu ze świetnym dostępem do infrastruktury drogowej, komunikacji publicznej i lokalnych usług. Granice „szerokiego” centrum znacząco się przesunęły: jeszcze parę lat temu za centrum Wrocławia uznawano jedynie obszar Starego Miasta i Szczepina, okolice dworców: kolejowego i autobusowego, północną część dzielnicy Krzyki, w promieniu jednego, może dwóch kilometrów od dawnego Hotelu Wrocław przy ulicy Powstańców Śląskich i zachodnią część dzielnicy Śródmieście, z Ołbinem i Placem Grunwaldzkim.

Przytulnie urządzony pokój z białą ceglaną ścianą
fot. pixabay.com

Inwestycje w lokale na dalszy wynajem

W ostatnich latach zwiększyła się sprzedaż mieszkań kupowanych z myślą o wynajmie. Tego rodzaju dochód pasywny jest korzystniejszy niż nisko oprocentowane lokaty bankowe i inne produkty finansowe, takie jak fundusze strukturyzowane z gwarantowaną kwotą wypłaty. Dlatego też na rynku wrocławskich nieruchomości pojawiło się dużo nowych mieszkań i apartamentów dwu- i trzypokojowych oferowanych w cenach od 2500 zł do 3500 zł miesięcznie. Apartamentów, które można wynająć w atrakcyjnych lokalizacjach za kwoty nie przekraczające 5000 zł miesięcznie wliczając opłaty eksploatacyjne, jest już dość pokaźna liczba. Jednocześnie średnie ceny najmów we wszystkich segmentach sukcesywnie wzrastają, mimo to sytuacja na rynku wymusza na właścicielach niektórych mieszkań i apartamentów obniżenie oczekiwań finansowych, zwłaszcza w przypadku apartamentów o powierzchni większej niż 65 m2. Zmieniły się także preferencje klientów najmujących i kupujących. Przede wszystkim nie każdy już chce mieszkać blisko ścisłego centrum miasta.

Zobacz oferty

Apartament na sprzedaż Wrocław

Apartament na sprzedaż

Wrocław Krzyki

153 m²

799 000

Mieszkanie na sprzedaż w nowym budynku Wrocław, Księże Małe

Mieszkanie na sprzedaż

Wrocław Krzyki

63.37 m²

422 278

Mieszkanie na sprzedaż w nowym budynku Wrocław, Leśnica

Mieszkanie na sprzedaż

Wrocław Fabryczna

63.32 m²

303 600

Mieszkanie na sprzedaż w nowym budynku Wrocław, Grabiszyn

Mieszkanie na sprzedaż

Wrocław Fabryczna

75.44 m²

550 152

Mieszkanie na sprzedaż w nowym budynku Wrocław

Mieszkanie na sprzedaż

Wrocław Psie Pole

47.8 m²

310 222

Mieszkanie na sprzedaż w nowym budynku Wrocław, Leśnica

Mieszkanie na sprzedaż

Wrocław Fabryczna

64.87 m²

378 200

Mieszkania na sprzedaż w centrum Wrocławia... czyli gdzie dokładnie?

Dzisiaj szukając mieszkania na sprzedaż, warto pamiętać, że do rangi centrum Wrocławia aspirują inne, dynamicznie rozwijające się osiedla i rejony miasta. Stabłowice, Maślice i Złotniki w zachodniej części miasta, Muchobór Wielki i Klecina w południowo-zachodniej, Jagodno i Wojszyce w południowej, czy Swojczyce we wschodniej części utraciły status osiedli peryferyjnych, a tym samym stały się niezwykle atrakcyjne zwłaszcza dla nabywców nowych mieszkań. Niespodziewanie takie osiedla jak Gaj, Popowice czy Różanka, gdzie dominuje zabudowa z wielkiej płyty, a także Kleczków, który z kolei jest zdominowany przez zachowaną architekturę przedwojenną, czy Tarnogaj, który stanowił siedzibę gazowni i kilku zakładów produkcyjnych, przestały być traktowane jako osiedla mało ciekawe czy oddalone od centrum. Znaczenie „centrum” uległo rozmyciu i w gruncie rzeczy jest już coraz mniej klientów, którzy przywiązują wagę do lokalizacji, na przykład, w promieniu trzech czy czterech kilometrów od Rynku.

Nowe mieszkania na terenie Starego Miasta i Kępy Mieszczańskiej, które jeszcze parę lat temu można było kupić za 6500-8000 zł / m2, obecnie są wystawiane na sprzedaż na rynku wtórnym w cenach przekraczających 10 000 zł, nawet w kwotach około 14 000 zł / m2. O ile jeszcze w zeszłym roku ceny metra kwadratowego w nowej inwestycji przy ulicy Braniborskiej zaczynały się od kwoty 6900 zł, o tyle teraz minimalna cena metra kwadratowego wynosi 8400 zł. Najdroższe mieszkania na terenie Wrocławia oferuje Immobilio Group w inwestycji Rezydencja Szczytnicka przy ulicy Bartla (ok. 22-23 tysiące złotych / m2) i OKRE Development w budynku dawnego Urzędu Celnego przy ulicy Księcia Witolda 38-40 (prawie 20 000 zł / m2).

W ostatnim czasie wzrosła we Wrocławiu ilość inwestycji, których wartość jest wyceniana na rynku na kwoty pomiędzy 8 000 a 10 000 zł. Inwestycji w tym przedziale cenowym jest obecnie najwięcej. Żeby najlepiej zobrazować obszar, na którym powstają inwestycje o wartości powyżej 8000 zł / m2, wystarczy wymienić osiedla i dzielnice, na których obowiązują tak wysokie ceny: Śródmieście, zwłaszcza Kępa Mieszczańska i Zalesie (ceny dochodzą nawet do 23 000 / m2), Stare Miasto, osiedle Krzyki-Południe, Rakowiec (XS Apartments), Borek (Aleja Dębowa – ceny ok. 11 000 zł / m2), Klecina (Wałbrzyska 16A), Grabiszyn-Grabiszynek, Nowy Dwór (Rogowska), spora część mieszkań na Popowicach (Dorzecze Legnickiej, Legnicka Street, Pixel House), na Swojczycach w inwestycji Olimpia Port i na Kowalach w inwestycji Villa Nova przy ul. Jaskółczej, niektóre inwestycje na terenie Gaju, Muchoboru Wielkiego (Lokum Smart City), Różanki (ostatnie dostępne mieszkania w inwestycji Rosarium II), część mieszkań oferowanych na terenie Nowych Żernik (Czwarty Wymiar), a nawet część domów w inwestycji Wille Marzewickie na osiedlu Marszowice, aż 15 kilometrów od centrum miasta!

Ceny za lokale od dewelopera

Ceny nowych mieszkań deweloperskich na poziomie 7000 – 8000 zł / m2 przyjęły się na Kleczkowie, Różance, Oporowie (Awipolis, Awicenny), Klecinie, Partynicach i Ołtaszynie, Tarnogaju, Nowych Żernikach, nawet na Maślicach i Jagodnie ceny zbliżają się do granicy 7000 zł / m2 albo ją nieznacznie przekraczają. Nieco taniej jest na osiedlach dawnej dzielnicy Psie Pole: Sołtysowicach, Polanowicach i Poświętniu, osiedlu Psie Pole (za wyjątkiem inwestycji Apartamenty Hydral przy ulicy Bierutowskiej) i na Zgorzelisku, gdzie ceny jeszcze nie przekroczyły 6000 zł / m2. Normą w przypadku osiedli położonych na obrzeżach miasta są ceny na poziomie 6000-7000 zł / m2.

Dla porównania, zaznaczę tylko, że wiosną 2018 roku w inwestycji ATAL Nowe Żerniki II można było kupić mieszkanie w cenie 5800 zł / m2. W tamtym okresie szacowałem średnie wartości mieszkań rynku pierwotnego we Wrocławiu na około 7000-7200 zł / m2, wliczając w to inwestycje, których cenniki nie są ujawnione na portalach ogłoszeniowych, a nawet na witrynach samych inwestorów. Ceny na średnim poziomie 5800 zł / m2 obowiązują aktualnie dla inwestycji położonych 6-7 kilometrów dalej, np. w inwestycji Miodowa (osiedle Leśnica, obręb Ratyń). Trudno jest znaleźć atrakcyjne mieszkania w granicach administracyjnych miasta w cenach poniżej 5500 zł / m2.

Zachód słońca nad Odrą we Wrocławiu
fot. pixabay.com

Zobacz oferty

Mieszkanie na sprzedaż w kamienicy Wrocław, Rynek

Mieszkanie na sprzedaż

Wrocław Stare Miasto

53.53 m²

540 000

Mieszkanie na sprzedaż w nowym budynku Wrocław, Leśnica

Mieszkanie na sprzedaż

Wrocław Fabryczna

55.2 m²

306 100

Mieszkanie na sprzedaż w nowym budynku Wrocław, Grabiszyn

Mieszkanie na sprzedaż

Wrocław Fabryczna

61.57 m²

504 464

Mieszkanie na sprzedaż w nowym budynku Wrocław, Leśnica

Mieszkanie na sprzedaż

Wrocław Fabryczna

55.13 m²

330 400

Mieszkanie na sprzedaż w nowym budynku Wrocław, Oporów

Mieszkanie na sprzedaż

Wrocław Fabryczna

80.53 m²

535 196

Mieszkanie na sprzedaż w bloku Wrocław, Zakrzów

Mieszkanie na sprzedaż

Wrocław Psie Pole

50.8 m²

339 000

Jak wyglądają ceny za mieszkanie na sprzedaż poza Wrocławiem?

Rosnące kwoty za mieszkania na sprzedaż we Wrocławiu nie są ewenementem. Tendencje wzrostowe w równym stopniu dają się zaobserwować we wszystkich pozostałych dużych polskich miastach. Na wartości zyskują zwłaszcza mieszkania nowe, zarówno nowo realizowane przez inwestorów, jak i kupowane już z drugiej ręki dobrej jakości mieszkania zrealizowane po 2010 roku. Rekordowo wysoki jest też poziom cen apartamentów i rezydencji. Do najdroższych lokalizacji należą nie tylko te najbardziej rozpoznawalne adresy, jak Złota 44 w Warszawie, czy Sea Towers w Gdyni – kwoty powyżej 40 000 zł / m2 trzeba zapłacić za niektóre apartamenty w Jastarni, Trójmieście, Krakowie i Warszawie (zwłaszcza na Mokotowie i Powiślu).

W ostatnim czasie już kilkoro moich rozmówców podkreślało, że ceny w granicach 11 000 zł / m2 pamiętają jeszcze z okresu, kiedy trwała budowa najwyższego budynku mieszkalnego w Polsce – wieżowca Sky Tower we Wrocławiu. Fakt, że obecnie w lokalizacjach oddalonych od centrum o kilka, a nawet kilkanaście kilometrów są oferowane nieruchomości w cenach niewiele niższych, może być zaskakujący. W 2019 roku część ekspertów spodziewała się raczej niewielkich, a jednak, spadków cenowych. Tymczasem ceny stale wzrastają.

Najbardziej szokujące są wzrosty cen nieruchomości w miastach aspirujących i rozwijających się, takich jak Szczecin, Katowice, Bydgoszcz czy Lublin. Niewykluczone, że za parę lat w Szczecinie czy Katowicach ceny mieszkań będą zbliżone do obecnego poziomu cenowego np. w Poznaniu czy we Wrocławiu. Już teraz rynek sprzedaży mieszkań w Szczecinie, według raportu portalu Bankier.pl, osiągnął poziom średnich cen, które obowiązywały we Wrocławiu mniej więcej 3 lata temu.

Co z rynkiem wtórnym?

Traci na tym niestety rynek wtórny. Mieszkania do remontu nie cieszą się już takim zainteresowaniem jak jeszcze w 2016/2017 roku. Klienci, decydując się na rynek wtórny, oczekują najczęściej gotowego mieszkania, niestety jednak w większości przypadków mieszkania z drugiej ręki nie spełniają ich oczekiwań. Łatwiej jest się zdecydować klientom na zakup mieszkań od deweloperów również ze względu na względne bezpieczeństwo zapewnione przez tak zwaną ustawę deweloperską, która narzuciła na inwestorów obowiązek prowadzenia indywidualnych mieszkaniowych rachunków powierniczych i sporządzanie wzorów umów deweloperskich oraz prospektów informacyjnych, a także odpowiednie zabezpieczenie prawne w postaci roszczeń o wybudowanie budynku i przeniesienie prawa własności do lokalu, który jest przedmiotem umowy z deweloperem. Klienci w większości przestali się bać rynku deweloperskiego.

Niemniej ceny mieszkań na rynku wtórnym również sukcesywnie wzrastają. Dzisiaj we Wrocławiu średnie ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego przekroczyły barierę 7000 zł / m2, a wrocławski rynek pierwotny być może w IV kwartale 2019 lub I kwartale 2020 przekroczy kolejną magiczną barierę średnich cen na poziomie 8000 zł / m2.