Apartamenty na sprzedaż we Wrocławiu zyskują z roku na rok na popularności i znajdują nowe grupy nabywców. Nieruchomości w segmencie Premium stały się pozytywnie i perspektywicznie ocenianą inwestycją, zwłaszcza gdy weźmie się pod uwagę zwiększający się potencjał gospodarczo-ekonomiczny, społeczny i turystyczny stolicy Dolnego Śląska.

Spis treści
Sprzedaż czy najem?
Najdroższe, najbardziej prestiżowe
Trendy cenowe: efekt wzrostu cenowego
Czy będzie jak w Warszawie?

Apartamenty na sprzedaż we Wrocławiu – sprzedaż czy najem?

Apartamenty we Wrocławiu na sprzedaż, podobnie jak w innych znaczących polskich miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Gdańsk, mają status atrakcyjnych i coraz popularniejszych rodzajów inwestowania w nieruchomości. O tym, czy mamy do czynienia z apartamentem lub mieszkaniem luksusowym, decydują przede wszystkim takie czynniki, jak prestiż lokalizacji i otoczenia (np. Park Szczytnicki lub Park Południowy), standard i rozpoznawalność budynku, nowoczesne i modne wykończenie lokalu, walory architektury (dotyczy to realizacji w zabytkowych budynkach, takich jak Młyn Maria na Wyspie Piaskowej) oraz dostępna infrastruktura.

W ostatnich latach, przed ogłoszeniem stanu epidemii COVID-19, apartamenty coraz chętniej były wynajmowane, zarówno na długie, jak i na krótkie terminy. Na pewien czas wynajem krótkoterminowy i działalność hotelarska zostały zawieszone z powodu zagrożenia epidemicznego, a po ponownym otwarciu możliwości prowadzenia tego typu usług ten segment rynku w dalszym ciągu sporo traci, głównie z powodu ograniczonego ruchu turystycznego, środków ostrożności i ograniczeń w transporcie lotniczym.

W związku z tym inwestorzy, którzy odnotowali spadek przychodów z powodu zmniejszonej liczby rezerwacji, stanęli przed nie lada dylematem: czy zatrzymać w swoim portfelu nieruchomości apartamenty i mieszkania luksusowe, które z powodu okoliczności towarzyszących epidemii COVID-19 nie cieszą się już takim zainteresowaniem gości i turystów, i na przykład wynająć na długi termin (co siłą rzeczy wiąże się także ze stratą sporej części przychodów i stanowi dodatkowe ryzyko w razie niewywiązywania się najemcy ze swoich obowiązków), czy sprzedać i zainwestować w inny segment rynku nieruchomości, na przykład w okazje cenowe na rynku wtórnym?

Ofert sprzedaży apartamentów w prestiżowych lokalizacjach na mapie Wrocławia pojawiło się w ostatnim czasie sporo i można mówić o lekkiej tendencji zwyżkowej, jeśli chodzi o dostępność ofert mieszkaniowych na sprzedaż w segmencie Premium. Jednocześnie te oferty rzeczywiście cieszą się zainteresowaniem inwestorów, którzy paradoksalnie dostrzegają szansę w poszerzeniu własnego portfela nieruchomości i przewagę korzyści w dłuższej perspektywie czasowej. Niewykluczone, że wraz ze zmianą własności pójdzie modyfikacja modelu i stylu zarządzania apartamentami nabywanymi w celach inwestycyjnych.

Najdroższe, najbardziej prestiżowe

W dalszym ciągu najdroższe we Wrocławiu pozostają apartamenty w najwyższym i jedynym w stolicy Dolnego Śląska drapaczu chmur – wielofunkcyjnym wieżowcu Sky Tower oddanym do użytku w 2012 roku. Wartość apartamentów waha się w granicach między 20 a 35 tysiącami złotych za metr kwadratowy. Na temat Sky Towera napisano już wiele, niemniej warto przypomnieć, że dostępna infrastruktura jest niezwykle rozbudowana i obejmuje między innymi galerię handlową, biura, recepcję, monitoring i ochronę, a z wysokich pięter rozpościera się wyjątkowy widok na panoramę miasta. Wzrost wartości apartamentów w Sky Towerze w ostatnich latach świadczy o tym, że inwestycja znacznie wyprzedziła modę i zapotrzebowanie na tego typu realizacje. W ostatnich latach powstawały budynki co najwyżej 16- i 17-piętrowe. Kolejny wysokie wieżowce w ramach inwestycji Quorum planuje zrealizować spółka Cavatina przy ulicy Sikorskiego w dzielnicy Stare Miasto – można przewidywać, że ceny apartamentów w stanie deweloperskim sięgną poziomu 20 tysięcy złotych za metr kwadratowy; plan zagospodarowania terenu przewiduje realizację czterech budynków, w tym jednego 24-kondygnacyjnego mieszkalnego, a także 35-kondygnacyjnego biurowca, który będzie drugim najwyższym budynkiem we Wrocławiu.

Zainteresowanie inwestorów wzbudzają także apartamenty w takich inwestycjach jak OVO Wrocław, Zielona Etiuda, niektóre inwestycje przy ul. Księcia Witolda na Kępie Mieszczańskiej, ostatnio wybudowana Odrzańska Residence czy realizowane aktualnie apartamenty w inwestycji Młyn Maria. We Wrocławiu jednak w dalszym ciągu powstaje niewiele inwestycji w segmencie Premium. Deweloperzy wiedzą, że oferowanych na rynku typów inwestycji jest już na tyle dużo, że nie warto podejmować ryzyka, bo i tak ceny mieszkań w segmencie popularnym osiągnęły poziom nieodbiegający tak bardzo od cen apartamentów i mieszkań luksusowych. Dobrej klasy mieszkanie na osiedlu Nadodrze kosztuje na rynku pierwotnym 9,5-12 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Apartamenty i mieszkania w wysokim standardzie, na przykład na Kępie Mieszczańskiej czy przy placu Jana Pawła II, są oferowane na rynku pierwotnym w cenach przekraczających 15 tysięcy złotych za metr kwadratowy.

Trendy cenowe: efekt wzrostu cenowego

Od kilku lat umacnia się we Wrocławiu tendencja wzrostu cen mieszkań i mikroapartamentów o powierzchni od 15 do 30 m2. Dość powiedzieć, że ceny transakcyjne na rynku wtórnym, niekiedy w budownictwie z lat 60. i 70., osiągają we Wrocławiu poziom 11-12 tysięcy złotych za metr kwadratowy, i to za lokale położone poza obrębem Starego Miasta (np. osiedla Południe i Borek w rejonie ulic Mieleckiej, Sztabowej, Hallera i Powstańców Śląskich).

Trend cenowy na rynku sprzedaży małych mieszkań w starym budownictwie przyczynia się do wzmocnienia wzrostu cen na rynku nieruchomości typu Premium. Jeśli za najbardziej chwytliwe małe mieszkania należy zapłacić około 250-300 tysięcy złotych, a nawet więcej, to ile więcej należałoby liczyć za luksusowe mieszkania i apartamenty o powierzchni powyżej 40 m2? Kupno 2-pokojowego mieszkania o powierzchni około 45 m2, wykonanego w wysokim standardzie i w doskonałym stanie technicznym, może się wiązać z koniecznością wydania na rynku wtórnym nawet 550-650 tysięcy złotych, bo i takie oferty się pojawiają na rynku.

Trudno więc się dziwić, że ceny apartamentów i mieszkań w segmencie Premium także wyraźnie zyskały na wartości. Ogólny trend zwyżkowy wcześniej czy później musiał poskutkować uwyraźnieniem różnic cenowych między apartamentami a mieszkaniami spoza segmentu Premium. Te różnice jeszcze kilka lat temu nie były tak duże jak teraz. Rozpiętość cenowa w segmencie Premium pozostaje zresztą także dość duża: luksusowe mieszkanie o powierzchni powyżej 70 m2 można kupić już za 11-12 tysięcy złotych za metr kwadratowy; najdroższe oferty we Wrocławiu opiewają na kwoty przekraczające 30 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Najtańsze mieszkania z segmentu Premium nie są jednak o wiele droższe od nowych lokali w segmencie popularnych mieszkań – na Jagodnie trzeba za 3-pokojowe mieszkanie zapłacić 7-8 tysięcy złotych za metr kwadratowy, niekiedy ceny ofertowe jednak bywają nawet wyższe.

Żeby można było zaliczyć dany lokal do segmentu Premium, powinny zostać spełnione minimalne wymagania: lokalizacja blisko ścisłego centrum miasta jest warunkiem sprzyjającym, ale nie jedynym. Dobrej klasy inwestycje apartamentowe powstawały również na Zalesiu (Concerto Verona), Biskupinie i Dąbiu (Apartamenty Dąbie, Rezydencja Dąbie), na Borku i na Krzykach (Apartamenty Zielona Etiuda, Apartamenty Borek). Niektóre z wymienionych już przeze mnie inwestycji są uznawane na rynku nieruchomości za wzorcowe realizacje w segmencie Premium. Jakość tego budownictwa jest drugim istotnym czynnikiem pozwalającym na zaliczenie tych inwestycji do segmentu Premium i uzyskanie wysokiego poziomu cenowego. Apartamenty w wyżej wymienionych inwestycjach są warte od 12 do 20 tysięcy złotych za metr kwadratowy.

Apartamenty we Wrocławiu na sprzedaż: czy będzie jak w Warszawie?

Apartamenty we Wrocławiu na sprzedaż osiągnęły wysoki poziom cenowy, podobny do cen obowiązujących w Warszawie jeszcze kilka lat temu. Warszawa pozostaje wśród dużych miast liderem, jeśli chodzi o skalę i poziom realizowanych inwestycji apartamentowych, jednak Wrocław zwiększył swój potencjał, między innymi za sprawą dużej liczby inwestycji komercyjnych, które przyciągają do Wrocławia polskie i zagraniczne firmy oraz nowych mieszkańców, wśród których nie brakuje zamożnych przedsiębiorców, menadżerów i pracowników międzynarodowych koncernów i korporacji. Warto pamiętać, że we Wrocław należy do trzech miast w Polsce (obok Warszawy i Krakowa), w których dostępna powierzchnia biurowa przekroczyła 1 milion metrów kwadratowych. Zainteresowanie stolicą Dolnego Śląska firm o globalnym zasięgu „nakręca” lokalny rynek mieszkaniowy, w tym segment sprzedaży apartamentów i luksusowych mieszkań.

Co prawda, apartamenty i mieszkania luksusowe mają dużą konkurencję w domach i rezydencjach na sprzedaż. Budżet w granicach 2 milionów złotych pozwala wybierać osobom zainteresowanym zakupem nieruchomości we Wrocławiu między dobrej klasy domem i dużym mieszkaniem o bardzo dobrym lub wysokim standardzie. Wybór nie jest oczywisty, ponieważ oba rodzaje nieruchomości mają swoje zalety.

Można podejrzewać, że apartamenty będą jeszcze droższe. Co o tym decyduje? Między innymi, czynniki ekonomiczne, takie jak poziom inflacji. Epidemia koronawirusa nie zatrzymała rozwoju gospodarczego w Polsce w takim stopniu, jakiego się spodziewano, co również jest, miejmy nadzieję, dobrym prognostykiem. A ponieważ przybywa w Polsce ludzi zamożnych, będzie można obserwować dalszy rozwój segmentu Premium, także we Wrocławiu. Być może za kilka lat pojawią się w stolicy Dolnego Śląska pierwsze oferty sprzedaży apartamentów, których ceny przekroczą 50 tysięcy złotych za metr kwadratowy, tak jak już się dzieje w Warszawie. Jest to tylko kwestią czasu.


Jarosław Wójtowicz
Analityk WGN